A haszonbérlet szabályairól írt fontos tudnivalókat a MAGOSZ főtitkára

A magyar termőföldek több mint 50 százalékát haszonbérlet útján művelik, ezért kiemelten fontos a haszonbérlet szabályainak pontos ismerete - írta a MAGOSZ főtitkára, Dr. Cseh Tibor András. Az előírások java része végigkíséri a felek teljes jogviszonyát, bérleti díjat például minden évben köteles fizetni a bérlő, és vannak olyan szabályok is, melyek csak rendkívüli helyzetekben alkalmazhatók. Ez utóbbira jó példa a haszonbérfizetési kedvezmény, mely a mostani aszályos időszakban – 2022 után – ismét napirendre kerülhet.

A haszonbérlet szabályairól Dr. Cseh Tibor András írt összefoglalót a Magyar Mezőgazdaság portálon, ezt az anyagot szemléztük. 

Hogyan határozható meg a haszonbérleti díj?

A haszonbérleti díj megfizetésének módját a felek szabadon állapíthatják meg a szerződésben. Ez történhet

• pénzben, előre meghatározva annak mértékét (például aranykorona- vagy terület­alapon számítva);
• kapcsolhatják egy piaci értékhez
• annak sincs akadálya, hogy a felek természetben határozzák meg a bérleti díjat és ezt természetben fizessék is meg, de
• arra is van lehetőség, hogy akár évente más-más díjat állapítanak meg a szerződésben (ilyenkor természetesen előre meg kell határozni az egyes években járó díjat).

Azzal viszont fontos tisztában lenni, hogy bármelyik módot is választjuk, ahhoz már kötve vannak a felek, más úton nem teljesíthető a bérleti díj – kivéve, ha a felek ebben később közösen megállapodnak.

A haszonbérleti díj csak utólag fizethető

A haszonbért utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell teljesíteni.

Nem köthető ki tehát előzetes fizetés sem gazdasági évenként, sem a teljes bérleti időszakra előre.

Ez abból következik, hogy ezt a szabályt nemcsak a Ptk. tartalmazza (amelytől „diszpozitív” jellegénél fogva a felek szabadon eltérhetnének), hanem a Földforgalmi szabályozás „kógens” törvénye is. [2013. évi CCXII. tv. 50. § (2) bek.]

Hogyan módosítható egy haszonbérleti szerződés?

A haszonbérleti szerződés módosítására írásban kerülhet sor, bármikor a haszonbérlet fennállta alatt. Fontos kritérium azonban, hogy a szerződés időtartama még a módosítással együtt sem haladhatja meg a 20 évet. Jó tudni, hogy amennyiben a szerződés módosításra kerül, úgy arra már az új jogszabályi rendelkezéseket is alkalmazni kell.

Mikor van szükség hatósági jóváhagyásra a módosításhoz?

Két esetben van szükség a módosítás földhivatali jóváhagyására:

• 1) ha a szerződés időtartama kerül meghosszabbításra vagy
  2) ha a módosítás a haszonbér mértékének a csökkentésére irányul.

A földhivatal ilyenkor kizárólag azt vizsgálja, hogy a szerződés meghosszabbított időtartama meghaladná-e a 20 évet vagy a második esetben, hogy a haszonbér csökkentése indokolt-e a piaci viszonyok alapján.

Milyen esetekben szűnik meg egy haszonbérleti szerződés?

A jogszabály tételesen felsorolja, hogy egy haszonbérlet milyen esetekben szűnik meg.

Ettől eltérni vagy új megszűnési módokat alkalmazni nincs lehetőség, ez következik a földforgalmi szabályok úgynevezett közjogi jellegéből is.

A haszonbérlet megszűnik

• 1) a bérleti időtartam lejártával
  2) közös megegyezéssel
  3) a haszonbérlő jogutód nélküli megszűnésével
  4) a haszonbérlő halálával – ha az örökösök kilépnek a szerződésből
  5) azonnali hatályú felmondással [2013. évi CCXII. tv. 58. §]
  6) a bérlő egyoldalú felmondásával (egészségi állapota vagy családi körülményei miatt).

A haszonbérfizetési kedvezmény

Amennyiben a haszonbérlő az aszálykár (vagy más természeti jellegű vis maior ok) miatt legalább 30 százalékos hozamcsökkenést szenved, arra az évre a haszonbér mérséklésére lehet jogosult.

Fontos, hogy ez nem jár automatikusan, hanem annak érvényesítését a bérlőnek kell kezdeményeznie és csak arra a földre vehető igénybe, amelyen a kár bekövetkezett.
Fontos, hogy a kedvezmény csak akkor illeti meg a haszonbérlőt, ha legalább 2500 forint/aranykorona/év bérleti díjat fizet a szerződés alapján. Mi a helyzet, ha terményben fizetik a bérleti díjat? A jogszabály ilyen esetben is lehetővé teszi a bérleti díj mérséklését, ahhoz pedig, hogy milyen összeggel kell mérsékelni, a termény piaci értékét kell figyelembe venni. [2013. évi CCXII. Törvény 63. §]

Mi a teendője a bérlőnek?

Első lépés, hogy a kormányhivatali határozatot annak kézhezvételét követő nyolc napon belül, írásban köteles közölni a haszonbérbeadóval (a fentiek szerint tehát az első határozatot, amely a kár bekövetkeztét állapítja meg). A haszonbér-kedvezmény pontos mértékét azonban nem ez a határozat, hanem a kormányhivatal második döntése állapítja majd meg, ez az úgynevezett hozamérték-csökkenés. Ebből a második határozatból állapítható meg, hogy mennyivel lehet csökkenteni az adott évi bérleti díjat.

Fontos, hogy ezt a második határozatot is meg kell küldeni a bérbeadó számára, ez a felek tájékoztatási kötelezettségéből is következik.

Az így csökkentett bérleti díj ugyanúgy szerződésszerű teljesítésnek minősül, azt a bérbeadó köteles elfogadni (feltéve, hogy az említett jogszabályi előírásoknak megfelelően közölték vele a kárt).