Szomszédjogi viták és birtokvédelem: mit lehet és mit nem?

A birtokvédelem a szomszédjogok területéhez tartozik, utóbbiak megsértése esetén birtokháborításról van szó. Az igénybe vehető jogi lehetőségek régóta változatlan szabályok szerint vannak jelen a mindenkori polgári törvénykönyvben, azonban az élet és a technológia fejlődése nem áll meg. Amíg az ókori római jogban a sajtkészítő üzem füstje zavarta a szomszédokat, addig manapság már a szomszéd területére rálátó kamera jelent problémát.

A KSH OSAP adatbázisa szerint átlagosan évi 6000, önkormányzati jegyzőkhöz befutó birtokvédelmi kérelemből 2000 helyt adó döntés születik, továbbá átlagosan 500 ellen nyújtanak be keresetlevelet. A Mezőhír oldalán Csegődi Tibor László írt szakcikket, ezt az anyagot szemléztük.

Elismerés és védelem

Eszerint a polgári jog egy ingatlan tulajdonosát nem csak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi. Elvi szinten legalábbis emiatt a dologi jogosultnak teljes, valójában a törvények által behatárolt jogi hatalma van a dolga felett. Ezt a hatalmat a jogosult akarata ellenére senki más nem gyakorolhatja, nem akadályozhatja, illetve nem zavarhatja meg.

A dologi jogok körében két csoportot szokás megkülönböztetni: a tulajdonjogot (amely saját dolgon fennálló, teljes jogi hatalmat biztosító jogosultság) és más tulajdonában álló dolgon fennálló idegen dologbeli jogokat, amelyek korlátozott jogi hatalmat biztosítanak. 

A részletezett téma szempontjából a tulajdonjogviszonynak lesz jelentősége, amelynek keretein belül különbséget lehet tenni tulajdon, illetve az azt védő tulajdonjog között. Előbbi a dolgok feletti kizárólagos uralmat, utóbbi az ezt elismerő és védelemben részesítő jogosultságot jelenti. Ebből ugyan egy úgynevezett abszolút szerkezetű jogviszony képe bontakozik ki, hiszen a jogosultságok kizárólagosan gyakorolhatók, mindenki más pedig kötelezetti pozícióban van, ám 

A tulajdon legtipikusabb részjogosultságai a birtoklás, a használat és a rendelkezés joga. Ezek közül a használat vagy bővebben a használat, hasznosítás és a haszonszedés joga a lényeges birtokvédelmi szempontból. E jogosultság alapján a tulajdonos a dolgot (például egy ingatlant) saját maga és családja szükségleteinek kielégítésére, termelőtevékenység folytatására fordíthatja, esetleg más módon hasznosíthatja.

Határolás és érintettség

A cikk szerint a termőföld használata meghatározott módon és mértékben gyakran érint más személyeket is, hiszen egy ingatlan – körülhatárolása, bekerítése ellenére is – közvetlen kapcsolatban marad a szomszédos ingatlanokkal. Emiatt az egyes földrészletek rendeltetésszerű használata is együtt jár a szomszédos ingatlanokra való közvetett, sőt, olykor közvetlen áthatásokkal. A szomszédjogok azok a jogi határok, amelyek között a szomszédok az egymás tulajdonosi érdekkörébe való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek. A törvénynek a szomszédjogra vonatkozó szabályai diszpozitívak, ezektől a felek közös megállapodásban eltérhetnek.

Kötelességek

A szomszédjog általános szabálya szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A szabályból következően a szükséges mértékű zavarás megengedett, azzal szemben a szomszédot (vagy más személyt) tűrési kötelezettség terheli. 

A bíróság a zavarás tényének megállapításakor a közfelfogást vizsgálja, az egyéni érzékenységnek általában nem tulajdonít jelentőséget. A szükségtelen zavarás megnyilvánulhat például kilátáselvonásban, leárnyékolásban, okozhatja zaj, por, állattartásból eredő bűz. A szomszédjogi szabályok megsértésének minősülő magatartásokat birtokháborításnak nevezzük.

Mikor szomszédjogok és mikor birtokvédelem?

A szerző leírta, hogy az ókori római jogban ezen jogintézmények előzménye az úgynevezett praetori interdiktum volt, amely nagyon leegyszerűsítve a hibátlan, jóhiszemű birtokost védte egy – abban a korban – egyszerűsített eljárás lefolytatásával. Ugyanakkor már az ókorban is szűk kivételt jelentett a jogos önhatalom, amire csak ritka, szigorúan meghatározott és körülírt esetekben kerülhetett sor jogszerűen. Mivel a középkorban a népsűrűség ritkább volt, ezért a szomszédjogi szabályok a városi statútumokban jelentek meg, például a sűrű építkezések miatt az épületek napsütéstől való elzártsága és az intimitásérzet elvesztése.

Magyarországon az 1800-as évek ipartörvényei után (amelyek lehetővé tették a zavarások hivatalból történő kivizsgálását) az 1937-es városrendezési törvény mondta ki, hogy a kért építési engedélyt meg kellett a hatóságnak tagadnia, ha előre meg lehetett állapítani a tilos áthatást a másik telekre. 

A szocializmus kialakulásának első évtizedeiben a birtokvédelem az abban a korban jellemző problémákat (társbérletből, ágyra járásból eredő konfliktusok) kívánta sajátosan megoldani. Jelen korunkban a polgári törvénykönyv egyszerre szabályozza a szomszédjogok és a birtokvédelem témakörét. A szomszédjogi szabályok a dolgok használatában beálló zavarásokat próbálják orvosolni, míg a birtokvédelmi szabályok a birtoklás sérelmét kezelik.

Továbbá a szomszédjogi szabályok a tulajdonos szempontjából mondják meg, hogyan gyakorolja jogosultságait mások (a szomszédok) zavarása nélkül, míg a birtokvédelem a birtokos fókuszából mondja meg, hogy sérelme esetén a birtokvédelem melyik fajtájával élhet. Szomszédjogok esetén a cél az érdekek összeütközésének feloldása a különböző érdekek (állattartáshoz való jog szemben mások nyugodt birtokláshoz fűződő jogával – lehet-e például városban baromfit tartani, ha zavarja a szomszédokat a kakas kukorékolása) mérésével, míg birtokvédelem esetén inkább objektivitásra törekednek. Történt-e zavarás, birtokfosztás, ha igen, akkor a jog szankciókkal élhet (például eredeti állapot visszaállítása, zavarástól eltiltás).

A birtokvédelem eszköztára három típusú lehet

A birtokos a birtokvédelem három típusú eszközével léphet fel birtokháborítás esetén. A legritkább – vagyis a jogrendszer által a legkevésbé támogatott – eszköz a birtokvédelem önhatalommal. A jog általában tiltja az önbíráskodást, és elvárja, hogy a személyek jogaikat törvényes (közigazgatási vagy bírói) úton érvényesítsék. Ez alól kivétel a birtokot közvetlenül fenyegető magatartás elhárítása. Az önhatalom kivételesen a már elveszett birtok visszaszerzésére is irányulhat, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.

A másik – jóval gyakoribb – lehetőség a birtokvédelem közigazgatási úton, amely esetben a vita eldöntésére a helyi önkormányzat jegyzője rendelkezik hatáskörrel. Birtokháborítás esetén a birtokos egy éven belül a jegyzőtől kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. Egyszerűbb esetekben ez az eljárás tehermentesíti a bíróságokat, de a felek érdeke is a helyben történő, gyors ügyintézés. A jegyző határozatával helyreállítja az eredeti birtokállapotot, és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve, ha nyilvánvaló, hogy a birtokos nem volt jogosult a birtoklásra.

Amennyiben a birtokvitában az ingatlannal kapcsolatos hasznok, károk és költségek kérdése is felvetődik, a jegyző ezekről is határozatot hozhat, amennyiben a felek között ez ügyben egyezség alakul ki. Egyéb esetben a jegyzőnek a kártérítésről dönteni nem kötelessége. Ilyen döntés meghozatalára ugyanis csak az illetékes járásbíróság köteles. A jegyző határozatát haladéktalanul közölni kell, és három napon belül végre kell hajtani. A jegyző határozatát sérelmesnek tartó fél 15 napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását.

A harmadik lehetőség pedig, amikor a jogvitát a járásbíróság zárja le ítéletével. A birtokvita a bíróság elé kerülhet, ha a jegyző határozatát – akár a birtoklás, akár a hasznok, károk, költségek kérdésében vagy mindkét vonatkozásban – sérelmesnek tartó fél bírósági pert kezdeményez az ellenérdekű féllel szemben. Ugyancsak a bíróság eljárásnak van helye, amennyiben a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését a birtokháborítás kezdetétől számított egy év eltelte után kéri, vagy ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság képezi a vita tárgyát. Ennek egyik tipikus esete a túlépítés. De ugyancsak ez a jogi lehetőség áll fenn akkor is, ha a birtokháborítással összefüggésben bármely félnek igazolt költsége vagy kára keletkezett, és ennek megtérítését kéri a birtokháborításban marasztalt féltől, de követelése tárgyában nem született a jegyző előtti eljárásban egyezség.

Megfigyelés, kamera és szomszédzavarás

Gyakori eset a térfigyelő kamera használatának ügye. Még egy 2016-os bírósági döntés szerint adott filmfelvétel személyiségi jogok csorbulása mellett birtokháborítást is megvalósíthat. A birtokláshoz fűződő jog – mint a tulajdonjog egyik részjogosítványa – a jegyzői birtokvédelem esetén elsősorban tény, és ennek védelme, bírói szakaszban már a jogkérdés/jogcím vizsgálata az elsődleges. A kamerarendszerek alkalmazása (elsősorban technikai beállításoktól függően) elhelyezésük és látószögük alapján alkalmas lehet arra, hogy mások megfigyelésével, felvételek készítésével a megfigyelt személyek személyhez fűződő jogait, magánszféráját megsértsék.

Az eddigiekhez kapcsolódóan – látszólag – egyértelműen kijelenthető, hogy a biztonságérzetet adó álkamerák telepítése, rögzítése nem esik sem az Európai Unió adatvédelmi szabályozása (GDPR), sem a birtokvédelem hatáskörébe. A cikk szerint azért látszólag, hiszen utóbbi esetében – tekintettel az álkamerával elérhető „meg vagyok figyelve” érzetre – a bíróság szomszédjogi perben mérlegelheti az egymással ellentétes jogokat és érdekeket. Ebben a tekintetben adalék, hogy egy álkamera (vagy egy mobil-átjátszóállomás, esetleg egy elektromos trafó) léte esztétikai-pszichés alapon az ingatlan forgalmi értékének csökkenését eredményezheti, tehát jelképes kártérítésre megítélésére lehetőséget ad a bíróságnak. Kamera alkalmazása esetén végső soron a jog mozgástere látszólagos: a döntés ugyanis nem feltétlenül hozza magával a kamerarendszer eltávolítását vagy legalábbis visszafordítását.